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Le guide de l'emprunteur

Vous trouverez dans ce mini-guide l’ensemble des termes utilisés par les banquiers ou les financiers en rapport aves les prêts, les assurances et les garanties.

 

Prêts 

  • Prêt à taux fixe : un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux ne varie pas au cours de sa durée. Le taux signé est celui qui sera en vigueur jusqu’à la fin de votre prêt. Cependant, il est dépendant de votre situation, du montant de votre apport, de la durée d’emprunt, du capital emprunté et de votre situation familiale et professionnelle…
     
  • Prêt à taux variable : c’est un prêt dont le taux varie au cours de la durée. Généralement, le taux d’intérêt est révisé à chaque date anniversaire, selon un indice fixé et selon les conditions définies dans l’offre de prêt.
     
  • Prêt relais : c’est un crédit dont le capital est dû au terme du contrat (de 6 à 12 Mois). L’objectif est de financer « l'apport que constitue la vente d'un précédent bien », en attendant que celle-ci ne se réalise. C’est comme une « avance de 70 à 80% » faite sur estimation de votre bien à la vente.
     
  • Prêt modulable : c’est un prêt dont on peut adapter comme son nom l’indique soit la durée soit le montant des mensualités.
     
  • Prêt in fine : C’est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l’échéance. Pour être sûr de rembourser le capital emprunté à la fin du prêt, vous devez vous constituer une épargne. Ce placement, souvent une assurance vie, est nanti en faveur de la banque. C’est ce capital ainsi constitué lors de la durée de votre prêt qui  vous servira à rembourser le capital. C’est un prêt utilisé presque essentiellement par les investisseurs.
     
  • Prêt « Action Logement » anciennement appelé « 1 % logement » ou « 1 % patronal » : Certains salariés peuvent obtenir, auprès de leur employeur, des prêts pour acheter leur résidence principale ou y réaliser des travaux. Ce prêt est d'un montant limité mais il permet de bénéficier de taux très avantageux et est attribué sans condition de ressources. Chaque année, les entreprises du privé sont contraintes de consacrer une somme égale à un pourcentage des salaires versés, pour favoriser le logement des salariés. Cette aide représentait à l'origine 1% de la masse salariale, d'où le nom de « prêt 1% logement »
     
  • Prêt d’Accession Sociale (PAS) : il a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État pour financer la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration. Il est remboursable avec intérêts.  Il est cependant réservé à la résidence principale et sous conditions de ressources.
     
  • Prêt à Taux Zéro (PTZ) : C’est un prêt sous conditions (variables chaque année).  Le PTZ+ ne finance qu'une partie de l'opération et doit être complété par d'autres prêts immobiliers ou des apports personnels.
     
  • Prêt Fonctionnaires : certains organismes ont mis en place des conditions de prêts, d’assurances et de garanties, spécialement à destination des fonctionnaires.
     
  • Prêt en devises : c’est un prêt à destination des frontaliers essentiellement. Par exemple, vous achetez en euros et vous remboursez en francs suisses. Les établissements prêteurs vous prêtent un capital dans une monnaie et vous remboursez dans la devise dans laquelle vous percevez vos revenus.
     
  • Prêt à paliers (lissage) : vous serez peut-être amené à rencontrer ce terme dans votre plan de financement : Il consiste à adapter les mensualités de votre prêt immobilier à celle de vos autres crédits en cours de façon à avoir des échéances globales constantes jusqu’au remboursement de tout vos crédits afin d’optimiser votre financement.

 

Rachats ou regroupements 

  • Rachats de prêts immobiliers : Lorsque les taux baissent, dans certaines conditions, il est possible de renégocier votre prêt dans une banque concurrente afin de bénéficier  de meilleures conditions qui vous permettent soit de baisser votre mensualité soit de baisser la durée de votre prêt, afin de réduire le coût.
     
  • Regroupements de crédits : vous avez plusieurs crédits (auto, conso…) avec des taux divers et variés, parfois très élevés, vous additionnez les mensualités ou vous manquez de lisibilité sur votre budget, vous pouvez regrouper vos crédits et ainsi avoir une seule mensualité. Vous maîtrisez totalement votre budget.

 

Assurances

Un crédit immobilier engendre quelques frais en dehors du prêt en lui-même. L’assurance en fait partie tout comme la garantie ou la caution. Vous pouvez choisir librement l'établissement qui assure votre prêt et vous n'êtes pas obligé d'opter pour l'assurance proposée par le prêteur (Loi Lagarde). 

Les personnes ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves peuvent  bénéficier de la convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). 

L'assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût total d'un crédit. Il s’agit donc de bien la choisir. La loi Lagarde encourage ce que l’on appelle la délégation d'assurance : chaque emprunteur peut choisir librement son contrat d'assurance de prêt, à conditions que les  garanties proposées  soient équivalentes à  celles que proposent  la banque. 

Il y a différentes rubriques : 

  • L’assurance décès-invalidité : En pratique, aucun établissement bancaire ne vous permettra de souscrire un crédit immobilier sans cette garantie ! En effet, son rôle est de protéger la banque en prenant en charge le remboursement du capital restant, si l'emprunteur venait à décéder ou était frappé d'invalidité (reconnue par la Sécurité sociale comme définitive et permanente).
     
  • L’assurance Perte Totale et Irréversible d’Autonomie : elle complète la garantie décès pour la formule obligatoire, elle vous couvre si vous vous retrouvez dans  l’incapacité d’effectuer une activité rémunérée suite à un accident ou une maladie.
     
  • L’assurance Interruption Temporaire de Travail ou Interruption Permanente de Travail : elle vous couvre en  cas d'arrêt de travail temporaire ou définitif, suite à un accident ou une maladie, mais il faut tenir compte des délais de carence ou de franchise.
  • L’assurance Perte d’emploi : facultative, elle assure la prise en charge de vos mensualités, en totalité ou en partie, lorsque vous perdez votre travail. Elle ne vous sera proposée que si vous êtes salarié. 

 

Garanties

  • L’hypothèque : il s’agit d’un acte notarié inscrit à la conservation des hypothèques par le notaire. C’est une garantie très répandue. Si les prêts ne sont pas remboursés, le créancier peut faire saisir le bien et le vendre aux enchères pour se rembourser.
     
  • Le privilège de Prêteur de Deniers (PDD) : il  fonctionne sur le même principe que l'hypothèque. Il permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre aux enchères si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt. Il est utilisé pour un bien existant (l’hypothèque est utilisée en cas de construction…). De la même manière, il est enregistré à la conservation des hypothèques mais il est exonéré de taxe de publicité foncière ce qui le rend moins cher que l’hypothèque.
     
  • Le cautionnement : c’est un contrat par lequel une personne, un établissement (sociétés de cautionnement mutuel) que l’on appelle la caution, s’engage à payer la banque ou l’établissement bancaire en lieu et place d'un emprunteur qui ne pourrait pas remplir ses obligations. Le cautionnement doit suivre une procédure précise, en particulier en ce qui concerne l’information de la personne qui se porte caution. L’emprunteur verse une somme sur un fonds garanti, somme qui pourra lui être reversée au terme du crédit en partie et le reste constitue une  commission définitivement acquise à l’établissement. Il n’y a aucun frais d’actes notariés. 
    Exemples de sociétés de Cautionnement : le Crédit Logement ; les Mutuelles comme la CASDEN pour l’Education nationale ; des sociétés affiliées à des banques la Saccef (Caisse d’Epargne) ; la Camca (Crédit Agricole) ; la Socami (Banque Populaire) ; le CMH (Crédit Mutuel)…
     
  • Le nantissement : le nantissement est un contrat par lequel l’emprunteur remet une chose à son créancier qui s’assure ainsi d’être payé un jour de sa dette. Il s’agit de contrats d’assurance-vie ou valeurs remises au créancier en garantie du prêt. Quand il s’agit d’une banque, ce nantissement est accordé à un emprunteur qui a des valeurs en portefeuille ou des contrats dans l’établissement. C’est un principe communément appliqué dans les prêts In fine avec le nantissement par contrat d’assurance-vie.